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    住房信貸政策要“穩”字當頭

        4月18日,中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》。通知指出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購房者合理住房需求,促進當地房地產市場平穩健康發展。

      不難看出,央行在住房信貸政策層面,已經在開口子,在松綁樓市調控政策,這對樓市來說,是有一定刺激作用的。但是,在松綁樓市調控政策的同時,也有具體要求。首先,“房住不炒”定位不能突破,房子的“居住”屬性必須堅持,不能出現“炒作”現象,否則,政策會立即收緊;第二,突出因城施策,不搞“一刀切”?!耙坏肚小钡慕Y果,容易造成政策的或緊或松,市場的大起大落,不利于市場的穩定和居民心理的穩定。因此,把住房信貸政策調整的權利下放給了地方、給了具體城市。同時,也把責任傳遞給了地方;第三,要有利于市場的健康平穩發展,政策調整必須圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”而展開,不能突破這個目標。否則,政策難以放松。

      只有堅持這樣的目標定位,住房信貸政策才能有序放松,才能依據各地的實際情況,制定有利于地方樓市穩定、市場復蘇、居民預期平穩的住房信貸政策,而不是想收就收、想放就放、快收快放。從這些年來的實際情況看,相當一段時間,住房信貸政策都沒有對樓市形成有效約束與影響,沒有成為樓市調控的重要手段,原因就在于,政策的隨意性太強,地方對住房信貸政策不夠尊重,銀行對住房信貸政策也當作了賺錢的工具,而不是調控市場的手段,結果,政策或緊或松,造成市場大起大落,直到“房住不炒”定位確定后,住房信貸政策才逐步趨于穩定,對市場的積極作用才不斷發揮。

      此次的住房信貸政策調整,可以認為是針對當前經濟形勢和樓市的實際狀況做出的一次主動調整、主動應對、主動完善。從宏觀經濟的角度來看,最新發布的經濟數據顯示,一季度,我國GDP為270178億元,按不變價格計算,比上年同期增長4.8%,增速較上年四季度加快0.8個百分點,經濟繼續穩步恢復。其中,第一產業增加值10954億元,同比增長6.0%;第二產業增加值106187億元,同比增長5.8%;第三產業增加值153037億元,同比增長4.0%。很明顯的,第三產業拉了后腿。因為,三次產業增加值占GDP的比重分別為4.1%、39.3%和56.6%;第三產業占比超過了一半,但是,從對經濟增長的貢獻率來看,第三產業只拉動經濟增長2.4個百分點,比第二產業的2.1個百分點只多出0.3個百分點,剛剛達到一半水平。相反,在增加值對比中,第三產業卻比第二產業高出了17.3個百分點,差距明顯。很重要的一個原因,就是房地產的拉動作用大大下降了,第三產業的增速放慢,貢獻率減弱。

      從樓市自身的情況來看,受前些年過度負債擴張的影響,房企普遍陷入資金緊張格局,特別是頭部房企,極少有不出現資金鏈緊繃現象的,相當一部分房企資金鏈都面臨斷裂風險。在這樣的情況下,一旦出現資金鏈斷裂問題,就難免會發生行業性、區域性金融風險。更重要的,如果房企資金鏈斷裂,還會引發不能按時交樓問題,使房企風險轉化成社會穩定風險。因此,適度放寬住房信貸資金政策,鼓勵廣大居民購房,對于穩定房企資金鏈、穩定市場是有積極作用的,也是能夠有效化解房企資金鏈斷裂風險的。

      關鍵在于,如何確保不發生房價上漲風險,不讓房價上漲使樓市調控前功盡棄,是地方必須把握好的重要問題。否則,樓市調控政策隨時會收緊。也正是基于這樣的考慮,為了避免政策快速放松又快速收緊的現象,在放松住房信貸政策時,也要“穩”字當頭,不能或緊或松,更不能快松快緊,積極穩妥地放松住房信貸政策,且把重心放在剛需購房方面,決不能亂開口子。一旦發現炒房苗頭,就要立即采取措施,避免政策成為拉動房價上漲的工具。尤其要注意的是,對開發商貸款一定要把握好尺度,決不能再出現隨意亂放現象。否則,要嚴厲追責。


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